新一代產品，功能強調均好性全齡化精裝和可變戶型成標配?隨著“421”式家庭模式成為普遍現象，四個老人、兩個中年夫妻加一個子女的結構，直接帶來的就是對家庭成長性和養老性能的關注。目前各個房企的新產品，都在重點考慮這兩個使用場景。
一、家庭成長性要求戶型可變靈活
例如，旭輝今年發布的第五代產品。在戶型靈活性上做了很多的考慮。下面的戶型，主臥的更衣空間，可以和北側的書房聯動使用。有了孩子以后，還可以拓展為嬰兒房，和媽媽很近，又可以有獨立的小床。
這種靈活空間設計，不僅考慮到了家庭的可成長性，而且和過去的全生命周期戶型相比，不需要大拆大建，非常實用。

萬科上半年的新戶型125㎡的3+1房，也是一樣的思路。強調不大改動整體戶型結構的前提下，通過設計實現空間的多變使用。
一是兒童房的雙門設計，聯通主臥，方便大人晚上照顧小孩子，而且小孩子可以共用大人的主衛。二是公衛設計了推拉移門，晚上關上后次臥也是套房，和之前明源君介紹的香港戶型設計思路一致。三是客廳的雙廳設計，設計師在頂部設置了滑輪軌，可開可合，打開來是創新的“十字廳”設計，強調家庭核心區的互動，關上之后，比如如果生了二胎，可以隔一個臥室出來。

二、強調互動和趣味性

之前哈佛大學有一個關于“什么是美好生活”的研究，花了75年的時間，跟蹤研究724個人的一生。最后發現，決定一個人的一生是不是幸福的關鍵不在于富有、成功，而在于“親密關系”。
也就是說，和家庭、朋友、周圍人群連接更緊密的人更幸福，甚至活的也更久。目前標桿房企的戶型創新，也在強調空間的互動。
1、方廳和空間合并，家庭核心區強調互動
這兩年流行的寬廳和方廳，已經取代了傳統的長廳，家庭核心區進一步強化了。旭輝最新的第五代產品，就是縱橫雙廳設計，各個功能空間之間聯系更緊密，溝通交流無障礙。

其次是空間的合并，也就是現在很流行的LDK系統，客餐廚一體化，強調互動和交流。
例如，成都的萬科玖西堂，整個核心區全部開敞，客廳餐廳組合成客餐廳，一家人吃飯時可以更好的溝通。客餐廳和中西式結合的廚房之間是完全打通的空間，可以無障礙溝通；另外，考慮到父母與孩子的互動空間，還在客廳處設立了親子互動區。

2、空間洄游，強調趣味性
洄游動線一般是別墅產品的一個特點，讓人在室內活動的時候，空間感更加豐富。目前在普通的平面戶型當中，洄游動線的設計也越來越多，不僅起到小空間變大的目的，也讓家庭活動的趣味性更強。
例如，融創最近推出包含八大空間系統的迭代戶型，室內動線就非常豐富，獨立的家政系統和客廳分隔出來的開放式書房，形成三個洄游動線，小孩子可以在家玩捉迷藏。

還有一些項目將衣帽間打通，或是將臥室陽臺和客廳陽臺連通，都能否形成洄游式空間，增強空間的趣味性。

目前保利同一產品系的不同項目，在產品細節上已經做了升級更新，更加強調全齡化精裝，淋浴間增設飄窗，便于給小孩、老人洗澡，鏡面柜做了擴容處理以收納更多洗漱用品等等。

旭輝今年發布的第五代產品，關于家庭養老模塊的內容也非常細致。和萬科的概念產品一樣，增加了人體運動探測和床墊壓力探測，另外還有調光調色溫，防跌倒報警手環和智能音響。

雖然標桿都在做，但是目前依然有大量的中小型開發商依然不重視。沒有意識到養老需求實際上已經下沉到了我們想象不到的地方。

舉一個小例子，湖南某個村子，在外打工的村民，竟然都紛紛在自己家的自建房里裝了全套的智能系統，包括遠程監控，遠程電力煤氣一鍵控制，就是因為擔心空巢老人的養老問題。這個現象讓明源君非常意外，也反應出一個趨勢，如果房企要造未來沒那么輕易被淘汰的產品，養老設計已經無法回避。

四、住宅“黑科技”，為產品升級賦能

任何創新產品都有一個擴散曲線。在房地產領域，前沿的創新往往是從價格不敏感，體驗敏感的豪宅領域開始推廣。科技、智能系統，目前還局限在高端產品系，但是從各大房企的新一代產品趨勢來看，科技的賦能也很可能會成為未來的競爭主場。

例如，萬科最新公布的30項創新技術中，通過科技賦能，可以實現全屋無死角的居住體驗提升。

中冶的頂級產品線，應用了18大科技系統，近100項具體技術措施。這些“黑科技”能夠做到節能、健康和智慧。

① 節能。這條產品線應用了云集熱太陽能熱水系統，洋房能夠實現太陽能板不同樓層住戶均等享用，并實現建筑一體化。集熱效率高、運行能耗低，可為洋房用戶提供50%的生活熱水用熱能量。

② 健康。室內的智能系統，能有效調節室內溫度、濕度，去除PM2.5，為室內提供充足氧氣，而且還可以不斷的學習，也就是說你自己的每一次調節，都會被系統記錄，時間久了，它就能掌握你感到最舒服的居住環境。自主研發的減振墊層加厚樓板技術還能控制噪聲——一個樓板，有5層處理，可以有效隔絕樓層噪音，降低撞擊聲，避免樓層干擾。

③智慧。每戶配備一臺機器人，作為智能家居終端，連接家居照明、新風、空調、安防等系統。業主在家可以語音控制，在外可以通過手機監控。業主出門前可以通過可視對講屏一鍵呼梯，省去等待電梯的時間。

五、產品屬性強調均好，采光、通風、尺度一個不能少
保利的第五代產品，對常規戶型進行了提升，除了縮小核心筒，提高得房率。還通過系統設計，減小自遮擋，對每一套戶型的采光、通風進行了優化。

萬科今年爆紅的純南向板式復式，板樓+中間咬合式結構，不僅可以做到純南向、四開間朝南，還能四面采光、南北通透，讓高層復式實現別墅的體驗，可以說是厲害的創新！

而龍湖今年的創新的網紅戶型“空中庭院”，更是把別墅的庭院搬到了高層，180㎡的戶型做了40-50㎡的圍合式庭院。

這個創新，不僅犧牲了一部分的室內面積來做陽臺，而且為了解決了大陽臺進深帶來的遮光問題，將陽臺設計為雙層層高，來提升室內采光。面積讓位舒適度，讓戶型達到均好效果，是龍湖的創新邏輯。

由于功能上的競爭激烈新產品開始更重視美感?這幾年，中式審美崛起。前幾年，全國各地出現大量的“地王”，為了提高溢價，地王不約而同的選擇中式，到目前，頂級豪宅已經全面進入中式時代了。
為什么中式風格能夠溢價？一方面我們可以理解成為富裕階層的文化自信心提升；另外一個方面，就是中式風格背后的文化和意境，帶來的審美溢價能力確實更高。

之前有人給消費升級下了一個定義，消費升級就是從功能到精神，從品質到精致，審美越來越重要。對于房企來說，審美提升確實是產品升級新的突破口。目前標桿房企的方向也非常一致。

1、房子的溢價，甚至還包括室外的風景和天際線

今年綠城·桃李春風在天津推出了一款有5個院子127㎡一層合院產品。地上只有一層。

據說項目規劃，歷經了“高低配方案”，“全合院方案”，“平衡容積率方案”，到目前已經是第四版。而之所以要做這種一層的產品，綠城的答案竟然是為了豐富窗外的天際線！

業主從室內窗戶看出去，不是整齊劃一，而是高低錯落的建筑。避免空間呆板，讓整個社區充滿變化。這種把窗外的景色也考慮在內的項目，可以說是匠心了。

2、室內的視野層次，更加豐富

除了室外，目前的產品創新對室內視野也在不斷優化。

在龍湖“空中庭院”戶型，客戶一進家門，不再是單一的客廳，視野所達能夠穿透5個不同的空間，極大的延伸了視野，室內的景觀效果更豐富，感覺空間更大更豐富，也更開敞

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