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陽春三月，萬物蓄勢以待發。在人頭攢動的廣州設計周現場，「設計趨勢人物訪談室」迎來了一位特別的嘉賓 —— 廣東珠江投資股份有限公司產品研發及創新管理中心聯席總經理/優設創研院華南院第一屆理事長韓東航先生。

扎根地產行業20余年間，韓東航先生曾在萬科、招商局地產、仁恒置業等頭部地產擔綱重要職位，從設計師轉換至設計管理者，其深入研究地產產品的全生命周期，在住宅、公寓、商業綜合體等領域具有豐富經驗及心得。

此次DESIGN TRENDS 設計趨勢特別訪談，將嘗試從其視角切入，探討身處于土地紅利和金融紅利褪去的后地產時代，面對數字化人工智能等新興科技的沖擊，地產人應當如何迎接挑戰，開創新時代。

韓東航先生，擁有20多年的從業經驗，曾任職萬科、招商局地產、仁恒置業等頭部地產。對于住宅、公寓、商業綜合體等地產產品全生命周期的客戶體驗、研發設計、規劃配套、工程管理、成本管控及后期運營等，具有豐富經驗及心得。

# 01

新地產時代，

房企需要堅持長期主義

“建筑，是凝固的音樂。”德國哲學家謝林在其《藝術哲學》如是說道。歌德、黑格爾、雨果、貝多芬......無數先賢都曾表達過有關建筑與音樂的關系。成長于藝術世家的韓東航便是在建筑與音樂的熏陶下，走上了設計的職業道路。

21世紀初，伴隨著國務院發布有關中國房地產市場的一系列利好舉措，我國房地產業成為了國民經濟的支柱產業。彼時，剛剛從大學畢業的韓東航，作為萬千生力軍的一員，投身于高速前進的行業熱浪之中。

“當時在深圳的設計大潮之下，我真正地開始將學校的理論知識與實際的設計經驗結合起來。一路走來，先后經歷了萬科、招商、仁恒三家不同性質的房地產企業，逐漸由一名設計師轉換為設計管理者的角色。”韓東航說道。

在房地產行業的“黃金時代”，萬科、保利、中海、金地、招商、富力、雅居樂等頭部企業紛紛布局全國，并依托住宅、公寓、商業綜合體等不同領域實現飛躍。

然而，自2016年國家開始提倡“房住不炒”等相關規范并發布多項宏觀調控政策以來，尤其是2020年疫情之后，行業日益走向深水區。在這一形勢之下，越來越多房企提出以“輕資產、重運營”進行企業的轉型升級。

韓東航表示，從目前的市場現狀來看，房地產行業看似走到了一個所謂的“后地產時代”，但同時也是“新地產時代”。“我認為，房地產本身作為固定資產的投入，無論是重資產，還是輕資產，都具備存在的必要性。因此，未來行業將會劃分為不同的賽道，通過重資產與輕資產的比例不同來決定各自的生存方式。”

在新時代背景下，韓東航進一步分析道，“如果是重資產，一定要堅持長期主義，通過運營、通過品牌來調動資產的活躍度，實現穩定且有效的市場轉化與盈利。”

仁恒夢公園

# 02

從住宅的標準化

到設計的場景化與體驗感

回望房企快速擴張、規模化發展的年代，住宅的標準化與模塊化是市場競爭中的決勝策略之一。近年來，隨著土地紅利和金融紅利逐漸褪去，地產人開始意識到要想持續占據消費者的心智，產品力將會是未來設計的關鍵。

“目前，珠江投資已持續3年迭代豐富‘珠江心品’產品力專題，曾創下廣州?珠江鉑世灣和珠海?珠江國際金融中心熱銷的佳績。”作為產品研發及創新管理中心聯席總經理的韓東航稱，在“珠江心品”的迭代上，他們主要從三個方面切入：

第一，市場。即基于客戶反饋、調研對標周邊與同行競品，對產品進行辯證的提升；

第二，產品的全生命周期。“珠江心品”將市場端、產品端、招標采購端、工程端等多個專業視為一個整體來看待，實現以產品為中心的全產業鏈條迭代；

第三，成本。盡可能在成本可控的范圍內，做到讓客戶購買的產品有“物有所值，物超所值”的消費體驗。

珠海?珠江國際金融中心

圖源網絡

此外，韓東航認為，“珠江心品”之所以有強大的市場表現力，是因為他們在產品設計的過程中，始終緊緊圍繞“客戶體驗”與“場景營造”兩個主題。其一，是強調客戶在歸家與入戶的過程中不斷有真實和個性化的體驗感；其二，是在戶型設計中，為客戶營造十余種生活場景，以建立空間與客戶的情感共鳴。

“在盛行體驗式經濟的今天，尤其是面對崛起的Z世代消費群體，我相信，‘體驗感’與‘場景化’將依舊是我們不斷提升產品力的關鍵。”韓東航分享道。

與此同時，面對ChatGPT人工智能等高新科技的興起，韓東航說道：“科學技術一定會是我們未來為產品賦能的重點。在產品上，科學技術從設計思考到真正落地需要一個周期去實現，對于地產行業的影響也將會呈現出一個周期性的特征。隨著科技發展和智能應用的不斷進化，‘珠江心品’也一定會在產品硬件上提前做好預備工作，適應新的變化、服務好客戶、創造更多價值。”

# 03

從城市視角把握產品命脈

打造穿越周期的生命力

城市的發展，關乎著城市里小至一間房子，大到一棟摩天大樓的生長。在城市化進程來到以存量規劃為主的當下，設計應當如何為產品賦能，為城市賦能？

對此，珠江投資提出從城市視角把握產品命脈，打造穿越周期的產品力。其致力于從城市視角出發，圍繞土地基因、城市脈絡及文化價值等維度去賦能產品，讓客戶擁有土地歸屬感的同時，用產品引領客戶生活，打造真正穿越周期的項目，并擔負共建城市的責任。

在具體的研發產品過程中，韓東航認為，可以從三個方面思考：首先，在產品設計上，無論是在具體指標上，還是在形態上，都要滿足城市的整體發展方向與規劃原則；其次，在建筑設計上，要從城市天際線、建筑材料選擇、規劃布局等不同維度考慮到整個城市形象，讓產品更好地融入到城市景觀之中；最后，無論是住宅項目、商業項目，還是康養項目，配套設施都要做到不僅為社區服務，而且為城市服務。

從惠仁康養國際社區，到廣州從化的珠江國際生命健康城項目，珠江投資在康養業務板塊上頻頻發力。在韓東航看來，根據中國目前的人口結構發展，老齡化社會是必然到來的趨勢之一。“當我們做康養項目的時候，我們首先要考慮的是如何真正做到為老年人服務，我們的產品能夠為老年人帶來什么？同時，還需要從護理方的角度切入，如何實現他們的陪伴需求等。”

此外，面對“新時代、新商業、新體驗”的未來商業綜合體設計，韓東航亦提出，“作為城市綜合體的一部分，商業綜合體是將城市中商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、互惠互利的能動關系，從而形成的一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。因此，設計管理者要能夠更精準地提煉設計要素，以真正解決商業綜合體切實存在的問題。”

北京?珠江御景灣

圖源網絡

成都?珠江新城項目

圖源網絡

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關于城市，馮驥才說：“城市，你若把它視為一種精神，就會尊敬它，保護它，珍惜它；你若把它僅僅視為一種物質，就會無度地使用它，任意地改造它，隨心所欲地破壞它。”

房地產行業，在過去四十余年間，從粗放式發展到品質化提升，不斷刷新著中國城市形象。從某個方面來看，其在促進中國經濟發展的同時，亦承擔起了“共建城市形象、創造城市未來”的社會責任。

韓東航作為扎根行業二十余年的從業者之一，始終秉持著對設計的不變初心，懷抱著對城市的美好創想，成為城市發展的共建者與創新引領者。

以實現城市品質人居生活為出發點，「DESIGN TRENDS設計趨勢」以設計為鏈接，發現趨勢、探索產品力，贊頌中國好設計。

我們堅持設計的人文理想，定義在地產、設計與大家居領域，以全球化視野挖掘商業環境，以專業的設計產品力邏輯來經營該平臺。我們鼓勵推陳出新的研發，真正為人居環境提供優秀的解決方案；我們關注在設計領域鉆研與精耕的人物，讓專業者輸出有價值的觀點；我們報道優秀的地產產品體系、建筑設計、景觀設計、室內與軟裝設計作品。